07 сентября 2010 23:44
Вопрос о наведении порядка в классификации земель и точное определение возможностей их освоения назревал давно.
В настоящее время новое разделение земель в России предлагается Министерством регионального развития РФ:
- дачные участки, на которых строительство домов и хозяйственных строений будет разрешено,
- садовые участки, на которых будет можно возводить нежилые строения и выращивать любые плодовые культуры
- огородные участки, на которых будет запрещено строительство любых объектов и посадка плодовых деревьев.
Это означает фактический запрет индивидуального жилищного строительства (ИЖС) на сельскохозяйственных землях и землях вне границ населенных пунктов.
Ранее Земельный кодекс РФ давал лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначени и устанавливал общие принципы их использования. Более детально они регулировались другими Федеральными законами. Существующее деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования было достаточно противоречивым.
Сейчас ожидается реализация законопроекта "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков", срок его вступления в силу ожидается 1 января 2011 года.
Пока эти мелкие и крупные противоречия можно толковать как "за", так и "против" дачников. Например, если строительство дома на участке начато до конца текущего года, то такой дом не является запрещенным и под действие закона не подпадает. Владельцам затягивать на годы процесс строительства дома сейчас становится явно нежелательно.
Также нежелательно становится и затягивать процесс оформления документов. Успевшие оформить землю и дом на ней в собственность могут ничего не опасаться - рисков нет, закон обратной силы не имеет. У неуспевающих оформить собственность могут возникнут проблемы со строительством и газификацией. Такие участки начнут терять ликвидность.
При наведении порядка в законодательстве стоит задуматься о том, чтобы не пострадали ни собственники индивидуальных построенных или строящихся домов, ни девелоперские компании, ведущие строительство коттеджных поселков на земельных участках, отведенных под дачное строительство.
В общей сложности сейчас на рынке загородной недвижимости около 50% из всех - коттеджные поселки, ранее возведенные на землях, которые выделялись не под жилищное строительство, а под сельхозяйственные нужды.
Участок в Подмосковье в настоящее время стоит в среднем 10-12 тыс. $ за сотку земли. При подписании и начале действия нового законопроекта девелоперам придется заниматься переводом земель из одной категории в другую, что займет не менее 2 лет и вызовет удорожание каждой сотки на 3-5 тыс.$. Возможно, и девелоперы, и дачники займутся сбором дополнительной документации.
Стоит доработать некоторые несовершенства законопроекта. Одним из спорных вопросов является, например, установление четкой грани между зданиями, для проживания предназначенными и не предназначенными. Есть и многие другие вопросы.
Пока вывод таков: на то, чтобы переделать рынок настолько, чтобы лишить граждан возможности купить участок и построить на разумных, возможных для них условиях, законодатели пойдут вряд ли.
Крах рынка дач начаться не должен.